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pues si por su negligencia permitiese la usurpación
de parte del predio ó el establecimiento
de alguna servidumbre, sería responsable
de los daños y perjuicios ocasionados,
así como por la misma causa ha de adoptar, en
ausencia del dueño, las disposiciones y medidas
urgentes que fueran necesarias en el caso
de amenazar ruina los edificios.
Generalmente son de cuenta del arrendatario,
no constando otra cosa en los contratos,
cierta clase de reparaciones. En los campos
ha de conservar en buen estado las cercas y
setos, los fosos y acequias, los árboles y plantíos
, y si bien se debe aprovechar de los despojos
que resulten de las podas, y de las ramas
muertas, cuando se trata de un árbol que
se seque, su.aprovechamiento ha de reservarse
al propietario, porque de no ser así, le sería
fácil al colono hacer perecer los árboles de
que quisiere hacer uso. La recomposición de
los caminos que se hallen dentro de la propiedad
, y que sirvan para su explotación, está
también á cargo del colono, y así mismo conservar
los prados limpios de piedras y de topineras.
En todo tiempo el propietario tiene derecho
á visitar las fincas arrendadas para asegurarse
de que se hallan en buen estado; pero
no debe repetir demasiado estas visitas, porque
pagando puntualmente la renta el colono,
puede considerarse como en su propia casa, y
tendría fundado motivo para oponerse á tal
abuso.
La ley declara al arrendatario responsable
del incendio que destruye las fincas alquiladas,
á no probar que.el fuego ha sido comunicado
por una heredad contigua, ú ocasionado por
causa de fuerza mayor ó por vicio de construcción.
Desde el momento en que el arrendatario
se compromete á entregar al dueño
las fincas al finalizar el contrató en el estado
en que las recibe, claro es que los gastos de
reconstrucción de los edificios incendiados ú
otros perjuicios corren de su cuenta. En muchas
ocasiones, y sería conveniente que esta
práctica se generalizase, los dueños imponen
al colono la obligación de asegurar los edificios
por una cantidad suficiente, y en este
caso es prudente que conste en la póliza la
condición de que el'arrendatario se verá á
cubierto de cualquier riesgo ó responsabilidad,
y con especial aquella en que podría incurrir
si el incendio comenzado en su casa se comunicase
á una heredad contigua.
En lo que se refiere al plan del arrendamiento
, los intereses entre el dueño y el colono
suelen ser contradictorios, pues así como
á aquél le conviene cuando las fincas aumentan
de valor progresivamente por las circunstancias
en que se encuentran, hallarse en
disposición de disponer de ellas en breve espacio
de tiempo, así al cultivador le favorece
un plazo largo, porque los rendimientos serán
mayores conforme pasen los años. En este
caso, á fin de armonizar ambos extremos,
puede establecerse en el contrato el aumento
proporcional de la renta, en consonancia con
el desarrollo de la finca. Por lo que respecta
al punto de que nos ocupamos, los arrendamientos
pueden dividirse ordinariamente en
tres clases: de corta duración, tres, seis ó nueve
años; de duración media, hasta treinta años,
ó á largo plazo, desde esta fecha hasta noventa
y nueve años. Sin embargo, los arrendamientos
á más de treinta años son raros, y
mucho menos los de noventa y nueve, que
constituyen una verdadera eníiteusis.
Es claro que son preferibles los contratos á
corto plazo á aquellos en los cuales no se establece
ninguno, y por lo tanto, el colono depende
del capricho del propietario; pero son
insuficientes cuando se pretende establecer en
el dominio arrendado modificaciones y mejoras
de alguna importancia. Considérese que
los cambios más útiles son los que reclaman
también mayores capitales, cuya indemnización
por lo regular es lenta. Por ejemplo, ciertas
enmiendas del terreno, cuyos resultados
se prolongan una quincena de años, no producen
frecuentemente ningún resultado apreciable
sobre las dos ó tres primeras cosechas.
La primera rotación del cultivo nuevo ocasiona
por lo regular pérdidas al arrendatario;
apenas durante la segunda puede subvenir á
los gastos, y sólo á la tercera entra de lleno
en el disfrute de las ventajas obtenidas del
sacrificio y esfuerzos realizados.
Por esta razón los arrendamientos de quince
á treinta años son en general los más apropiados
á la agricultura; se usan especialmente
en los países bien cultivados, y son los únicos
que deben establecerse cuando se intenta introducir
nuevos procedimientos. Excusado es
decir que en España, excepto en ciertos países
en donde Ja costumbre se rige por la tácita
reconducción, sistema que tiene muchos inconvenientes,
como luego veremos, los propietarios
no gustan de los arrendamientos á
plazo largo, y es difícil persuadirles de las
ventajas que tal procedimiento ofrece. Esta
antipatía reconoce por origen la ignorancia,
y no hay que esperar á que desaparezca, hasta
que la instrucción agrícola se haya difundido
entre la masa de cultivadores. A fin de obviar
este inconveniente, es decir, para hacer compatibles
los plazos cortos con las mejoras del
cultivo, algunos agrónomos proponen el sistema
iniciado en Inglaterra por lord Kames,
y que ha recibido su nombre, el cual consiste
en el compromiso que adquiere el propietario
de pagar al fin del contrato de seis ó nueve
años, diez veces la suma que el colono proponga
aumentar á la renovación del arrendamiento.
Supóngase, por ejemplo, que al terminar
el compromiso, el arrendatario ofrece al
dueño aumentar la renta en la cantidad de
1.000 pesetas; si éste acepta el contrato, se
renueva, pero en caso contrario ha de entregar
al colono, por vía de indemnización, la
suma de 10.000 pesetas. Por medio de este
sistema un arrendatario, aun con un contrato
de corta duración, puede aventurarse á em-