RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito Empresarial Esquematizado (2017)

Preenchendo, pois, os requisitos formal (contrato escrito e por prazo determinado), temporal
(mínimo de cinco anos de relação contratual contínua) e material (mínimo de três anos na
exploração de atividade no mesmo ramo) acima mencionados, o empresário locatário passa a ter o já
mencionado direito de inerência ao ponto, que poderá ser defendido em juízo por meio de uma ação
renovatória do contrato de aluguel.
Quanto ao requisito temporal, destaque-se que o período contratual de 05 (cinco) anos exigido
pela legislação não precisa, necessariamente, ter sido obtido por meio de um único contrato,
podendo ser alcançado também pela soma dos prazos de vários contratos escritos, desde que a
relação contratual não tenha sofrido interrupção. Quanto a esse assunto, vale ressaltar ainda que a lei
estende a proteção do ponto ao cessionário ou sucessor da locação (art. 51, § 1.º, da Lei
8.245/1991). Sobre o tema, estabelece o Enunciado 482 da súmula de jurisprudência dominante do
STF que “o locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode
somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Dec. 24.150
[diploma legislativo aplicável na época da aprovação do enunciado sumular]”.
A propositura da referida ação renovatória, segundo o disposto no art. 51, § 5.º, da Lei
8.245/1991, deve ser feita “no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”. Dizendo de outra forma, a ação
renovatória deve ser ajuizada nos 06 (seis) primeiros meses do último ano do contrato de
aluguel.
Sendo assim, faltando um ano para o término do contrato, deve o empresário locatário, se
pretender permanecer no ponto, procurar o locador para iniciar as tratativas acerca da renovação da
relação contratual. Caso o locador demonstre o interesse de retomar o ponto, não renovando o
contrato, cabe ao locatário tomar as providências necessárias ao ajuizamento da ação renovatória,
sob pena de ver decair o seu o direito à renovação compulsória da relação locatícia.
Segundo o art. 71 da Lei 8.245/1991, o autor da ação renovatória deve, além de preencher os
requisitos do art. 319 do novo CPC), instruir sua petição inicial com: “I – prova do preenchimento
dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia; IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V –
indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação
do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade
financeira [redação alterada pela Lei 12.112/2009]; VI – prova de que o fiador do contrato ou o que
o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII
– prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao