RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito Empresarial Esquematizado (2017)

especial conhecido e improvido. 1. Julgada improcedente a ação renovatória, havendo na
contestação pedido do locador, deverá o juiz fixar o prazo de até seis meses para a
desocupação do imóvel, contados a partir do trânsito em julgado da respectiva sentença.
Inteligência dos arts. 52, 72, IV, II, e 74 da Lei 8.245/91. 2. O pedido pode estar expresso na
inicial ou ser extraído de seus termos por interpretação lógico-sistemática. Assim, não há
como considerar extra petita a decisão que, julgando improcedente o pedido formulado na
ação renovatória, fixa prazo para devolução do imóvel locado, se da contestação consta tal
pedido, ainda que formulado de forma genérica. (…) (REsp 996.621/BA, Rel. Min. Arnaldo
Esteves Lima, 5.ª Turma, j. 18.11.2008, DJe 09.12.2008).
A primeira hipótese (art. 72, inciso II) é a de o locatário fazer uma proposta insuficiente para a
renovação do contrato de aluguel. Esta insuficiência é aferida em função do valor locativo real do
imóvel. Assim, se o locatário, mesmo preenchendo os requisitos do art. 52 da lei, fizer uma nova
proposta de aluguel abaixo do valor locativo do bem, o locador não será obrigado a renovar o
contrato. Ressalte-se, porém, que “o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de
locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel” (art. 72, § 1.º, da Lei
8.245/1991). A propósito, o STJ já decidiu o seguinte:
(…) 3. A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou a compreensão segundo a qual
não poderá o magistrado apoiar-se em resultado pericial para arbitrar aluguel superior (na
ação de majoração, proposta pelo locador) ou inferior (na ação de redução, proposta pelo
locatário) àquele pretendido pela parte e explicitamente indicado em sua petição inicial, sob
pena de prolatar sentença ultra petita. Precedentes. (…) (REsp 767.300/MG, Rel. Min. Arnaldo
Esteves Lima, 5.ª Turma, j. 15.03.2007, DJ 23.04.2007, p. 296).
Ressalte-se, ademais, que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que na aferição do valor do
novo aluguel deverão ser consideradas eventuais benfeitorias realizadas no imóvel pelo próprio
locatário, pois incorporadas ao domínio do locador proprietário, não se vislumbrando
enriquecimento indevido.
Civil e comercial. Ação renovatória. Benfeitorias efetuadas pelo locatário. Inclusão na base de
cálculo para a fixação do aluguel. Admissibilidade. 1. Eventuais benfeitorias realizadas pelo
locatário devem ser levadas em conta, na fixação do valor do aluguel, por ocasião da ação
renovatória, porquanto esses acessórios se incorporam ao domínio do locador, proprietário do
bem, não havendo, pois, se falar em enriquecimento ilícito. Precedentes desta Corte. 2.
Embargos de divergência rejeitados (EREsp 172.791/PR, Rel. Min. Fernando Gonçalves, 3.ª
Seção, j. 13.09.2000, DJ 09.10.2000, p. 121).