RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito Empresarial Esquematizado (2017)

A cláusula especial de retrovenda é aquela que assegura ao vendedor, nos contratos de compra e
venda de bem imóvel, o direito de recomprar o bem vendido no prazo máximo de três anos após a
venda. Essa cláusula está disciplinada pelo Código Civil em seu art. 505, que assim dispõe: “o
vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência
de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as
que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias”. Frise-se que a retrovenda, como é fácil perceber da leitura do dispositivo
transcrito, só é possível quando o bem objeto do contrato for imóvel.
Caso o comprador não queira receber o dinheiro a que tem direito, colocando empecilhos para a
recompra do bem, caberá ao vendedor recorrer ao Judiciário, efetuando o depósito judicial do valor,
nos termos do que dispõe o art. 506 do Código: “se o comprador se recusar a receber as quantias a
que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente”. Claro que o
depósito tem que ser do valor integral devido ao comprador. Assim, determina o parágrafo único do
art. 506 que, “verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no
domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador”.
O art. 507 do Código assegura a possibilidade de recompra do bem também aos sucessores do
vendedor, e este direito pode ser exercido, inclusive, contra um terceiro adquirente. Eis o teor da
norma: “o direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser
exercido contra o terceiro adquirente”.
Por fim, o Código regula a hipótese excepcional de existência de mais de um direito de recompra
sobre um mesmo bem imóvel. Nesse caso, estabelece o art. 508 do Código que “se a duas ou mais
pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador
intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o
depósito, contanto que seja integral”.
4.3.2.
Venda a contento
Outra cláusula especial da compra e venda expressamente disciplinada pelo Código Civil é a
chamada venda a contento. Trata-se de venda realizada sob condição suspensiva, relacionada ao
agrado do comprador em relação à mercadoria adquirida. O contrato só se aperfeiçoa, então,
quando o comprador manifesta o seu contentamento com a mercadoria entregue pelo vendedor. É o
que dispõe o art. 509 do Código Civil, segundo o qual “a venda feita a contento do comprador
entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se
reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado”.
Uma modalidade especial de venda a contento é a venda sujeita a prova, regulada pelo art. 510
do Código Civil. Nesse caso, a venda também é feita sob condição suspensiva, mas desta vez
relacionada à certeza de que a coisa vendida tenha realmente as qualidades que o vendedor