RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito Empresarial Esquematizado (2017)

A segunda hipótese (art. 72, inciso III, da Lei 8.245/1991) é a de o locador possuir uma proposta
de aluguel feita por um terceiro, em melhores condições que a proposta do locatário. Nesse caso, “o
locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas
testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do
locatário”, podendo o locatário, “em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação
pretendida” (art. 72, § 2.º). Ressalte-se que nessa situação, todavia, embora possa retomar o imóvel,
o locador deverá indenizar o locatário pela perda do ponto, conforme disposição contida no art. 52,
§ 3.º, da Lei 8.245/1991. Essa indenização será arbitrada pelo juiz para ressarcir os prejuízos e os
lucros cessantes que o locatário tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do
estabelecimento empresarial.
A terceira hipótese (art. 52, inciso I) é a de o locador precisar fazer uma reforma substancial no
imóvel locado, seja “por determinação do Poder Público” ou “para fazer modificações de tal
natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade”. O locador, na contestação, “deverá
trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente
habilitado” (art. 72, § 3.º).
A quarta hipótese (art. 52, inciso II, primeira parte) é a de o locador necessitar do imóvel para
uso próprio, e a quinta hipótese (art. 52, inciso II, parte final) é a de ele precisar do imóvel para
transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano cuja maioria do capital
seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Nestas duas últimas hipóteses, retomado o imóvel, este “não poderá ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatário”, salvo se se tratava de locação-gerência, ou seja, aquela em que o aluguel
também envolvia o próprio estabelecimento empresarial, com as instalações e pertences necessários
ao exercício da atividade (art. 52, § 1.º, da Lei 8.245/1991). Alguns autores, notadamente Fábio
Ulhoa Coelho, sustentam que essa restrição imposta pela norma acima mencionada é inconstitucional,
por estabelecer uma limitação desarrazoada ao direito de propriedade do locador. Segundo o autor, a
retomada do imóvel para uso próprio imóvel não deveria sofrer nenhuma limitação. Em
contrapartida, caso o locador queira se estabelecer no mesmo ramo de atividade em que o locatário
atuava, deverá indenizá-lo pela perda do ponto.
Por fim, cumpre ressaltar que a lei determina que, nas últimas três hipóteses (reforma substancial,
uso próprio ou transferência de estabelecimento empresarial), o locador tem um prazo de 03 (três)
meses (salvo caso fortuito ou força maior), contados a partir da entrega do imóvel, para dar a este o
destino alegado ou iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar, sob pena de ter que indenizar o locatário pelos prejuízos e lucros cessantes que tiver que
arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do estabelecimento empresarial (art. 52, § 3.º,
da Lei 8.245/1991).