RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito Empresarial Esquematizado (2017)

A disciplina legal dessa modalidade contratual, atualmente, não está concentrada num único
diploma legislativo. Com efeito, tratando-se de alienação fiduciária de bens imóveis, aplica-se o
disposto nos arts. 22 a 33 da Lei 9.514/1997. Em se tratando, por outro lado, de alienação fiduciária
em garantia no âmbito do mercado financeiro e de capitais, aplica-se o disposto no art. 66-B da Lei
4.728/1965. Há ainda o Decreto-lei 911/1969, que regula os aspectos processuais desse contrato, e o
Código Civil, que em seus arts. 1.361 a 1.368 cuida da chamada propriedade fiduciária.
Em princípio, perceba-se que o contrato de alienação fiduciária, embora celebrado apenas entre o
devedor-fiduciante (aquele que deseja adquirir um bem) e o credor-fiduciário (aquele que vai
emprestar o valor necessário para a compra, ou seja, em regra, uma instituição financeira), tem a
participação indireta de um terceiro agente econômico: o vendedor do bem (que, no exemplo acima,
pode ser a concessionária de veículos que vende o automóvel). Não obstante, admite o Superior
Tribunal de Justiça que o contrato de alienação fiduciária em garantia recaia sobre bem do próprio
devedor-fiduciante. É o que dispõe o Enunciado 28 da súmula de jurisprudência dominante daquela
corte: “o contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que já integrava o
patrimônio do devedor”. É o que chamamos, no jargão do comércio, de refinanciamento, o que é
feito geralmente por pessoas que estão em crise financeira momentânea e precisam de recursos
imediatos: fazse um empréstimo (mútuo) e entrega-se, em garantia do pagamento, um bem de sua
propriedade, formalizando essa operação num contrato de alienação fiduciária em garantia.
6.6.1.1.
Bens imóveis
Conforme mencionamos anteriormente, a alienação fiduciária de bens imóveis está disciplinada
na Lei 9.514/1997. De acordo com o art. 22 da referida lei, “a alienação fiduciária regulada por esta
Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
O art. 23, por sua vez, estabelece que se constitui “a propriedade fiduciária de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. E o seu
parágrafo único complementa, prevendo que “com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o
desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto
da coisa imóvel”.
Uma vez paga a dívida e seus encargos por parte do devedor-fiduciante, determina o art. 25 da lei
em questão que a propriedade fiduciária se resolverá, ou seja, o imóvel passará a ser de propriedade
plena do antigo devedor. Eis o teor da regra: “com o pagamento da dívida e seus encargos, resolvese,
nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel”.
Em contrapartida, uma vez não paga a dívida pelo devedor-fiduciante, dá-se o inverso,
consolidando-se a propriedade em nome do credor-fiduciário. É o que estipula o art. 26 da lei:
“vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-