_Manual de Direito Administrativo_(2017)_Jose dos Santos Carvalho Filho

excluídas as benfeitorias para cálculo do referido valor. 156 Quanto ao foro anual, trata-se de obrigação que o enfiteuta não pode
deixar de cumprir. Se deixar de pagar o foro durante três anos consecutivos, ou quatro intercalados, o inadimplemento acarretará
a caducidade da enfiteuse. 157 Acresce, ainda, que são isentas do pagamento do laudêmio e do foro as pessoas jurídicas sem fins
lucrativos, destinadas à prestação dos serviços de assistência social, saúde ou educação, bem como as que desempenhem ações de
preservação de bens culturais registrados pelo Iphan, quando os imóveis forem essenciais a seus fins. 158
A disciplina geral da enfiteuse se encontrava entre os arts. 678 a 694, do antigo Código Civil. Como já dissemos
anteriormente, o novo Código não mais inclui a enfiteuse no elenco dos direitos reais. 159 Além disso, proibiu a constituição de
novas enfiteuses e subenfiteuses, garantindo, entretanto, a eficácia das instituídas anteriormente (art. 2.038). Referida garantia – é
bom assinalar – apenas reafirma o postulado constitucional segundo o qual a lei nova não pode prejudicar o ato jurídico perfeito
(art. 5 o , XXXVI), de modo que a subsistência dos atos anteriores dispensaria mesmo norma expressa a respeito. Não obstante, a
lei nova vedou a cobrança de laudêmio ou ônus semelhante, nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou
plantações, bem como a constituição de outras subenfiteuses (art. 2.038, § 1 o , I e II).
O Decreto-lei n o 9.760, de 5.9.1946 que dispõe sobre os bens imóveis da União, regula a enfiteuse dos imóveis públicos
pertencentes à União Federal. 160 Essas regras, se houvesse conflito, prevaleciam sobre as do Código Civil de 1916, porque se
encontram também em lei federal; além disso, o citado diploma qualifica-se como lei nova e especial em relação ao antigo
Código, o que reforça sua prevalência em relação a este. Para as demais pessoas de direito público, entretanto, sempre incidiram
as normas previstas no estatuto civil, agora revogado.
Advirta-se, porém, que, em virtude da exclusão da enfiteuse da categoria dos direitos reais no novo Código, não mais poderá
haver sua instituição mesmo por entidades públicas, tendo-se apenas que assegurar a eficácia das já existentes. A razão consiste,
primeiramente, no fato de que o Código Civil é o instrumento formal orgânico que cataloga e disciplina os direitos reais, sendo,
pois, obrigatório para todas as pessoas. E, depois, porquanto, apesar de instituída também por pessoas públicas, a enfiteuse
espelha instituto próprio do direito privado.
Há várias áreas federais cujo uso é conferido através de enfiteuse, como é o caso dos terrenos de marinha, o que é previsto,
inclusive, no art. 49, § 3 o , do ADCT da CF. A enfiteuse de terrenos de marinha, aliás, foi a única forma ressalvada pelo novo
Código Civil (art. 2.038, § 2 o ), com a previsão de que seria regulada por lei especial. Sobre o assunto nos deteremos no momento
próprio. Ressalve-se, por oportuno, que não podem ser objeto de aforamento os imóveis considerados por lei como indisponíveis
e inalienáveis, bem como os qualificados como de interesse do serviço público por ato do Secretário da SPU – Secretaria do
Patrimônio da União. 161
Avulta, ainda, que haverá dispensa de licitação para o aforamento de imóveis residenciais ou de uso comercial de âmbito
local com dimensão máxima de 250 m 2 , quando o contrato se originar de programas habitacionais ou de regularização fundiária
de interesse social desenvolvidos pela Administração Pública. 162
É inegável a tendência à supressão das enfiteuses. Para confirmá-la, basta constatar-se o que dispõe a já citada Lei nº
13.240/2015. De acordo com esse diploma, a União ficou autorizada, nas enfiteuses federais, a proceder à remição do foro e à
consolidação do domínio pleno com o foreiro, mediante o pagamento do valor correspondente ao domínio direto do terreno e de
eventuais obrigações pendentes junto à SPU. Por outro lado, a lei dispensou as pessoas carentes ou de baixa renda do pagamento
pela remição (art. 3º e parágrafo único). Como se pode observar, a remição do foro, obviamente, conduzirá à extinção das
enfiteuses federais. Remanescerão no regime enfitêutico apenas aquelas cujos foreiros não se interessarem pela remição (art. 5º).
DIREITO DE SUPERFÍCIE – Direito de superfície é aquele pelo qual o proprietário concede a outrem o direito de
utilizar, no mínimo, a superfície de seu imóvel na forma pactuada no respectivo contrato. Embora seja contrato de direito
privado, nada impede que ente público, desde que haja lei autorizadora, conceda ao administrado o direito de utilizar a superfície
do imóvel público. 163 Registre-se, aliás, que o art. 1.377, do Código Civil, admite expressamente que o referido direito seja
constituído por pessoa jurídica de direito público interno. 164 Fundamental é que haja minuciosa motivação a fim de aferir-se a
legalidade do negócio jurídico. Cabe à Administração – enfatize-se – demonstrar limpidamente as razões de ordem
administrativa que a levaram à contratação, bem como o interesse público que resultará do contrato.
Sem dúvida o direito de superfície é instituto similar à enfiteuse, sobretudo porque, tanto quanto esta, comporta o
desmembramento da propriedade, figurando como dominus da nua-propriedade o proprietário (que pode ser a pessoa estatal) e
como titular do direito de uso o superficiário. Difere da enfiteuse, contudo, porque o superficiário, em princípio, pode alienar seu
direito sem anuência do proprietário, o que não ocorria com aquela. Ademais, na enfiteuse o foro (ou cânon) é da essência do
instituto, ao passo que o valor ajustado no direito de superfície (solarium) não o é. Por último, o inadimplemento do foro na
enfiteuse provoca a extinção desta, ao passo que na superfície a extinção nessa hipótese é eventual. 165
Existem duas disciplinas que regulam o direito de superfície. Uma delas encontra-se nos arts. 21 a 24 do Estatuto da Cidade
(Lei n o 10.257, de 10.7.2001) e a outra no Código Civil, entre os arts. 1.369 e 1.377. A primeira se insere em lei especial,