Planfeststellungsbeschluss - BVBB eV

Teil C - Entscheidungsgründe Planfeststellungsbeschluss
Ausbau Verkehrsflughafen Berlin-Schönefeld
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Die Planfeststellungsbehörde hielt ein ausführliches Gutachten zur Beurteilung der Wertentwicklung von
Wohnimmobilien im Bereich des Ausbaus des Flughafens Schönefeld für erforderlich, dass von den
Trägern des Vorhabens in Auftrag gegeben und am 29.08.2003 von der IboMa in Kooperation mit Spiekermann
und Wegener Stadt- und Regionalforschung vorgelegt wurde. Die Gutachter wurden zu zwei
Fragenkomplexen um Prüfung gebeten:
a) Wertentwicklung seit Anfang der neunziger Jahre bis Anfang 2003
Hier wurde gefragt, wie die Wertentwicklung von Wohnimmobilien in der näheren und weiteren Umgebung
des Flughafens verlaufen sei, welche Gründe für abweichende Wertentwicklungen es geben könne,
welche Auswirkungen die Entscheidungen der Flughafengesellschaft auf die Wertentwicklung gehabt
habe, insbesondere 1994 (Raumordnungsverfahren) und 1996 (Konsensbeschluss), ob es Gebiete
mit einer nachweisbaren Wertminderung bei Wohnimmobilien in Gemeinden bzw. Berliner Bezirken
gebe aufgrund von Befürchtungen über den Verlust von Wohnqualität (sog. Sonderentwicklung), und ob
diese Gebiete mit den prognostizierten Fluglärmbelastungen [Isolinien des energieäquivalenten Dauerschallpegels
Leq(3,Tag) (entsprechend ISO 3891) Szenario 20XX] korrespondierten.
b) Wertentwicklung nach erfolgtem Ausbau
Hier wurde gefragt, wie sich der Wert von Wohnimmobilien in ausgewählten Standorten nach der Realisierung
des Flughafenausbaus entwickeln werde, insbesondere ob die durch den Ausbau des Flughafens
voraussichtlich auftretenden Wachstumseffekte die eventuellen Wertminderungen kompensierten
oder überstiegen, und wie hoch im Fall einer Sonderentwicklung die durch Fluglärm ausgelösten Wertminderungen
unter Berücksichtigung einer Kompensation durch wachstumsbedingte Wertsteigerungen
sein würden. Da die Prognose der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung der Bodenwerte über einen
längeren Zeitraum nicht möglich ist, wurden für diese Annahmen Szenarien möglicher Entwicklungen
zugrundegelegt.
Die Gutachter kamen zusammenfassend zu folgenden Ergebnissen (zu den Einzelheiten der gutachterlichen
Untersuchung wird auf das Gutachten vom 29.08.2003 (zit. IboMa) verwiesen):
Es ist davon auszugehen, dass der Preis von Wohnimmobilien durch Fluglärm mitbestimmt wird. Untersuchungen
in Deutschland, Großbritannien und den USA haben ergeben, dass sich Lärm grundsätzlich
wertmindernd auf Wohnimmobilien auswirkt (IboMa S. 38), wobei die Minderungen zwischen 0 und fast
30 % schwanken. Das Ausmaß der Wertminderung richtet sich auch nach der Nutzung des Grundstücks;
mit Einfamilienhäusern bebaute Grundstücke sind mehr im Wert gemindert als Grundstücke mit
Mietwohnungsbau oder Büroraum (vgl. IboMa S. 43 ff.). Flughafenbedingte Wachstumseffekte, die
zweifellos vorhanden sind, werden im Schrifttum dagegen praktisch nicht behandelt (IboMa S. 70).
Immobilienpreise hängen generell von einer Vielzahl von Einflussfaktoren ab. Für die Entwicklung in
Brandenburg gilt, dass aufgrund des hohen Nachfragedrucks nach Wohnungen und Häusern sowie
einer starken Begünstigung des Wohnungsbaus durch hohe steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
die Preise für Immobilien in der ersten Hälfte der neunziger Jahre sehr hoch waren. Mit dem Auslaufen
der Sonderabschreibungsmöglichkeiten, der wachsenden Konkurrenz der Anbieter untereinander und
einem zunehmend von einem Überangebot geprägten Markt kam es in der zweiten Hälfte der neunziger
Jahre zu einem relativ starken Preisverfall. Gerade große, einförmige Wohnungsbauprojekte („Wohnparks“)
mit eher gleichförmigen Standardangeboten haben aufgrund des Konkurrenzdrucks durch kleinere,
individuellere Angebote Schwierigkeiten bei der Vermarktung bis hin zu Konkursen (IboMa,
S. 100 f.).