2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

compra e venda de bens imóveis. Aqui, interessante verificar os efeitos quando esse
compromisso é ou não registrado na matrícula do imóvel.
Cite-se de imediato o nosso entendimento, baseado no que consta da atual
codificação privada e na melhor doutrina, pelo qual haverá compromisso bilateral de
compra e venda quando o instrumento não estiver registrado na matrícula do imóvel.
Se ocorrer tal registro, estaremos diante de um direito real de aquisição do promitente
comprador, previsto nos arts. 1.225, inc. VII, 1.417 e 1.418 do Código Civil, sem
prejuízo da legislação específica que do instituto já tratava.
Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do
atual Código Privado, “o contrato preliminar deverá ser levado ao registro
competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça
Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, em 2002, pelo qual: “A disposição
do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator
de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando
legal em questão, merece ser interpretada como um “pode”. Melhor explicando, se o
contrato não for registrado, haverá compromisso bilateral de contrato, gerando uma
obrigação de fazer e efeitos obrigacionais inter partes; se houver o registro, haverá
direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar e
efeitos reais erga omnes.
Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não
registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitentevendedor
se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não
conste do compromisso cláusula de arrependimento.
A primeira opção consta do art. 463 da codificação atual, podendo o comprador
exigir, por meio da tutela específica das obrigações de fazer, que o vendedor celebre
o contrato definitivo.
Como segunda opção, se não ocorrer tal efetivação do contrato, ao ser esgotado o
prazo assinalado na ação de obrigação de fazer para que a outra parte celebre o
contrato definitivo, poderá o juiz suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo
caráter definitivo ao contrato preliminar (art. 464 do CC). Esse efeito somente é