2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

essenciais da formação do ponto comercial ou empresarial, conforme o art. 51 da Lei
de Locação:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos
dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos.
Destaque-se que apenas será cabível a ação renovatória de locação se houver uma
locação comercial (ou empresarial, conforme a teoria da empresa adotada pelo
Código Civil de 2002), contratada por escrito, com a soma de prazos igual ou
superior a cinco anos, sob a condição de que o locatário esteja explorando o mesmo
ramo, ininterruptamente, por três anos. Em complemento, prevê a Súmula 482 do STF:
“O locatário que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não
pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos
termos do Decreto n. 24.150”.
A manifestação do locatário, enquanto interessado na prestação dessa tutela, deve
ocorrer dentro de um determinado espaço de tempo, sob pena de decair seu direito.
Assim, nos termos da legislação vigente, deve o locatário ajuizar a ação renovatória
dentro do prazo de 1 (um) ano a 6 (seis) meses anteriores ao vencimento do contrato.
Nesse sentido, vejamos a previsão do § 5.º do art. 51 da Lei de Locação: “do direito
a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor”. Repise-se que o prazo é notadamente decadencial, o que pode ser
percebido pela utilização da expressão “decai”. Ademais, a ação renovatória é,
essencialmente, uma ação constitutiva positiva.
Com efeito, além dos requisitos comprobatórios da formação do ponto comercial