2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos reajustes,
interrompe prazo para ajuizamento da ação revisional”. Deixamos claro que os
enunciados do extinto 2.º TACSP, agora TJSP, ainda têm sido aplicados, servindo
como exemplo de aplicação do atual entendimento jurisprudencial a respeito da
locação urbana.
Não havendo acordo, poderão as partes pleitear a revisão judicial do aluguel,
após três anos da celebração do contrato, visando a adequá-lo ao real valor de
mercado (art. 19 da LL). Também do extinto 2.º TACSP (agora TJSP) preconiza o
Enunciado n. 10 que “é possível a revisão do contrato durante o prazo previsto no
contrato de locação, ainda que para fins não residenciais, após três anos de sua
vigência”. Em outras palavras, a revisão é possível para qualquer locação regida pela
lei em comento.
Relativamente ao aluguel da sublocação, o valor deste não poderá exceder ao da
locação (art. 21 da LL). Exceção é feita para as habitações coletivas multifamiliares,
sendo o limite da soma dos aluguéis o dobro do valor da locação. Sendo
desrespeitada essa última regra, o sublocatário está autorizado a reduzir o aluguel até
esse limite legal, inclusive judicialmente. Saliente-se que, na prática, a norma é
desrespeitada com frequência no mercado imobiliário.
A alienação do imóvel rompe o contrato, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação,
averbada no registro de imóveis (art. 8.º da LL). A ação de despejo deve ser proposta
pelo adquirente do imóvel, tendo igual direito o promissário comprador e o
promissário cessionário, em caráter irrevogável. A denúncia deve ser exercida no
prazo de noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso,
presumindo-se após esse prazo a concordância pelo adquirente quanto à manutenção
do locatário no imóvel.
Aplicando corretamente a boa-fé objetiva ao interpretar tal comando, concluiu o
Superior Tribunal de Justiça, em julgado de 2013, que “é certo que, de acordo com o
art. 8.º da Lei n. 8.245/1991, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se,