2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

ciência inequívoca.
De forma detalhada, estatui o art. 27 da Lei 8.245/1991 que, “no caso de venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade
de condições com terceiros devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”. Em
complemento, enuncia o parágrafo único do dispositivo que essa comunicação deverá
conter todas as condições do negócio a ser celebrado com o terceiro, constando:
a)
b)
c)
d)
o preço da venda;
a forma de pagamento;
a existência de ônus reais sobre o imóvel;
o local e o horário em que pode ser examinada a documentação relacionada
com o imóvel e o negócio.
O locatário deverá se manifestar de forma inequívoca no prazo de 30 dias,
contados da notificação, sob pena de caducar o seu direito de preferência (art. 28 da
LL). Esse prazo, como se pode perceber, é de decadência, de perda de um direito
potestativo, eis que a lei utiliza a expressão caducar. Outra justificativa para a
natureza decadencial do prazo é que a ação de preferência é predominantemente
constitutiva.
Ocorrendo a aceitação da proposta pelo locatário e posterior desistência por
parte do locador, este deverá responder pelos prejuízos causados ao primeiro,
particularmente pelos danos emergentes e lucros cessantes, nos termos dos arts. 402 a
404 do Código Civil em vigor. Essa é, igualmente, a regra constante do art. 29 da Lei
de Locação. É importante deixar claro, de qualquer forma, que para a
responsabilização do locador o locatário deverá provar a existência desses prejuízos
que não são presumidos na espécie. Sobre o último dispositivo, comenta Sílvio de
Salvo Venosa que “essa inovação da lei visou, sem dúvida, coibir eventual abuso de
direito do locador. Por vezes, engendra ele uma proposta de venda, sem a real
intenção de fazê-lo, a fim de facilitar a desocupação do imóvel. Erige-se nesse