2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do
art. 835 do CC/02. Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula
contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato – isto
é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e,
tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o
disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada” (STJ, REsp
1.607.422/SP, 3.ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 17.10.2017, DJe
17.11.2017).
A nota crítica faz-se necessária pelo fato de o Tribunal Superior ter admitido a
exoneração do fiador, após a prorrogação do contrato, pelo que se extrai do art. 835
do Código Civil. Na verdade, como a extinção da locação já se deu na vigência da
Lei 12.112/2009, deveria ter sido utilizada a nova redação do art. 40, inc. X, da Lei
de Locação, que tem conteúdo diverso do que consta do preceito da Norma Geral
Privada.
De toda forma, a posição atual da Corte é a que consta da afirmação 2 publicada
na Edição n. 101 da ferramenta Jurisprudência em Teses do STJ, publicada em 2018:
“existindo, no contrato de locação, cláusula expressa prevendo que os fiadores
respondam pelos débitos locativos até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança
no período em que referido contrato foi prorrogado, ressalvada a hipótese de
exoneração do encargo”.
Superada a análise dessa intrincada questão e da lei emergente, ainda quanto à
natureza jurídica da fiança, trata-se de um contrato acessório, sendo certo que não
existe a fiança sem um contrato principal, onde se encontra a obrigação que está sendo
garantida. Desse modo, tudo o que ocorrer no contrato principal repercutirá na fiança.
Sendo nulo o contrato principal, nula será a fiança (art. 824 do CC). Sendo anulável o
contrato principal, anulável será a fiança (art. 184 do CC). Sendo novada a dívida
principal sem a participação do fiador, extinta estará a fiança, exonerando-se este
(art. 366 do CC).
Cabe anotar que, como consequência desse art. 366 da codificação privada, na VI
Jornada de Direito Civil foi aprovado o Enunciado n. 547, segundo o qual, na