2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

cumprido de forma ininterrupta (ação renovatória de aluguel, prevista no art. 51 da
Lei 8.245/1991). Também é necessário que o empresário esteja explorando sua
atividade, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Para a configuração desse prazo, a jurisprudência admite que prazos de contratos
sucessivos sejam somados, como se depreende pelo teor da Súmula 482 do STF: “O
locatário que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode
somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do
Decreto n. 24.150”. Como se percebe, a súmula admite a soma temporal como regra.
A ação renovatória deverá ser proposta nos primeiros seis meses do último ano
de vigência do contrato (entre um ano e seis meses antes do término da locação),
prazo que é decadencial, segundo o entendimento doutrinário majoritário. Isso porque
a ação renovatória tem natureza constitutiva positiva, segundo o critério científico
adotado por Agnelo Amorim Filho, o que justifica a sua natureza decadencial (RT
300/7 e 744/725).
As sociedades civis com fins lucrativos têm também direito à ação renovatória. A
Lei de Locação revogou expressamente a antiga Lei de Luvas (Decreto 24.150, de
1934), incorporando, porém, no seu texto a matéria revogada. Sobre o tema, prevê o
Enunciado n. 9 do extinto 2.º TACSP que a Lei 8.245/1991 não proíbe a cobrança de
luvas no contrato inicial da locação comercial. As chamadas luvas são valores em
dinheiro, além do aluguel, pagos pelo locatário ao locador, quando da elaboração do
contrato inicial de locação comercial ou empresarial, para que tenha preferência na
locação, ou por ocasião da sua renovação (DINIZ, Maria Helena. Dicionário..., 2005,
p. 202). Também é comum a sua cobrança de novos locatários, por uma suposta
transmissão do ponto comercial ou empresarial.
Entendemos que a cobrança das luvas constitui abusividade, a gerar o
enriquecimento sem causa do locador, pois não há qualquer prestação que a
fundamente. Nesse sentido já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça, quando
vigente um contrato de locação:
“Direito civil. Locação. Pagamento do ponto e/ou luvas. Art. 45 da Lei