2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e
sociedades civis com fins lucrativos, regularmente constituídas, desde que ocorrentes
os pressupostos previstos no art. 51, caput, da LL (§ 4.º).
Questão importante é saber qual o prazo da nova locação derivada da ação
renovatória. De acordo com a antiga Súmula 178 do STF a nova locação não poderá
exceder cinco anos. Entretanto, por ser muito antiga, a referida súmula vinha perdendo
aplicação prática. Muito ao contrário, o Enunciado n. 6 do extinto 2.º TACSP
determinava que “na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do
novo contrato é de cinco anos”.
Todavia, mais recentemente, o Superior Tribunal de Justiça voltou a aplicar a
sumular do STF e, em 2016, foi publicada premissa na sua ferramenta Jurisprudência
em Teses, com o seguinte teor: “O prazo máximo de prorrogação do contrato locatício
não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos” (Edição n. 53, tese
15). Assim, aquela antiga posição, agora reafirmada, deve ser considerada como
majoritária para os devidos fins práticos locatícios.
Ainda quanto ao novo contrato, a Súmula 376 do STF determina que o seu início
conta-se a partir da transcrição da decisão da ação renovatória no Registro de Títulos
e Documentos, mas “começa, porém, da terminação do contrato anterior, se esta tiver
ocorrido antes do registro”.
Outro Enunciado do extinto 2.º TACSP, o de número 22, dispõe que, uma vez
proposta a ação renovatória no prazo legal, a demora na efetivação da citação não
acarreta a decadência do direito. O enunciado, portanto, afasta qualquer entendimento
pelo qual o prazo decadencial corre no curso da ação renovatória, o que parece ser
justo.
O art. 52 da Lei de Locação traz as matérias que o locador pode alegar em defesa,
ou seja, as hipóteses em que ele, réu da ação, não está obrigado a renovar o contrato,
a saber:
–
Se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que
importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal
natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade. Nesses casos, a