2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

de Souza sempre foi um dos grandes críticos da renúncia prévia às benfeitorias
necessárias, o que é confirmado em sua obra (SOUZA, Sylvio Capanema. A Lei do
Inquilinato..., 2012, p. 162).
Um argumento contrário ao que está sendo exposto poderia sustentar que uma
norma geral constante do Código Civil (art. 424) não pode sobrepor-se a uma norma
especial prevista em microssistema jurídico próprio, aplicável às relações locatícias
que têm como objeto imóveis urbanos (art. 35 da Lei 8.245/1991). Para tanto, poderia
ser até invocado o art. 2.036 do CC, que traz a regra pela qual a lei específica em
questão continua sendo aplicável às locações de imóvel urbano.
Mas a questão não é tão simples assim. Na realidade, o art. 424 do CC é norma
especial, especialíssima, com maior grau de especialidade do que o art. 35 da Lei de
Locação. Isso porque o comando legal em questão é aplicável aos contratos de
locação que assumam a forma de adesão, forma especial de contratação dentro desses
contratos de locação. Portanto, deverá prevalecer o que consta no Código Civil atual.
De fato, o Código Civil, em si, é norma geral, mas está repleto de normas gerais e
especiais. Entre essas últimas, estão os comandos legais previstos para os contratos
de adesão, quais sejam, os arts. 423 e 424 do CC.
Quanto ao art. 2.036 do CC/2002, repita-se que esse comando intertemporal
somente impede a aplicação das normas previstas no atual Código Civil (arts. 565 a
578) em relação à locação de imóveis urbanos.
Tratando especificamente das nulidades, expressa o art. 45 da Lei 8.245/1991 que
“são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os
objetivos da presente lei, notadamente que proíbam a prorrogação prevista no art. 47
ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham
obrigações pecuniárias para tanto”. Além das cláusulas mencionadas, deverão ser
tidas como nulas todas as cláusulas que implicam lesão às normas de ordem pública,
cabendo ao intérprete analisar o caso concreto. Isso é uma aplicação direta da
eficácia interna do princípio da função social dos contratos, mitigando o antigo adágio
pacta sunt servanda, e controlando o conteúdo dos negócios locatícios. Há ainda
relação com a boa-fé objetiva, que exige uma boa conduta das partes em todas as