2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

consta do art. 413 do CC. Entretanto, mais uma vez, trata-se de norma especial que
deve ser aplicada para os casos em questão, envolvendo a locação de coisas do
Código Civil.
Sendo alienada a coisa, o novo proprietário não será obrigado a respeitar o
contrato a não ser que o contrato esteja em sua vigência, por prazo determinado, e
contenha cláusula de sua vigência no caso de alienação, a constar do Registro de
Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos (art. 576, caput e § 1.º, do CC). A
redação do dispositivo material confirma o teor da Súmula 442 do STF, segundo a
qual: “A inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de
vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição
no registro de títulos e documentos”.
Para os casos envolvendo imóvel, e ainda na situação em que o locador não esteja
obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado
o prazo de 90 (noventa) dias após a notificação, visando à desocupação do imóvel
(art. 576, § 2.º, do CC).
Morrendo o locador ou locatário, transfere-se a locação a seus herdeiros, o que
comprova que o contrato não tem natureza personalíssima ou intuitu personae no que
se refere à questão sucessória. Nesse âmbito, o contrato é considerado como
impessoal (art. 577 do CC).
A respeito das benfeitorias, o locatário tem direito de retenção quanto às
necessárias, em todos os casos. Quanto às úteis, o locatário só terá direito de retenção
se forem autorizadas (art. 578 do CC). É muito pertinente verificar o teor da Súmula
158 do STF, segundo a qual: “Salvo estipulação contratual averbada no registro
imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do locatário”. Mais
recentemente, o STJ editou a Súmula 335, também aplicável à locação de imóveis
regida pelo Código Civil, a saber: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de
renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Finalizando, lembre-se o que ensina Sílvio de Salvo Venosa, no sentido de que
para reaver a coisa móvel cabe ação de rescisão contratual, cumulada com
reintegração de posse. Por outro lado, no caso de imóveis caberá ação de despejo