2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

Como é notório, regra geral, a propriedade móvel se transfere pela tradição
(entrega da coisa) enquanto a propriedade imóvel transfere-se pelo registro do
contrato no Cartório de Registro Imobiliário (CRI). Dessa forma, o contrato de
compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a
propriedade, denotando efeitos obrigacionais (art. 482 do CC).
Em outras palavras, o contrato é translativo no sentido de trazer como conteúdo a
referida transmissão, que se perfaz pela tradição nos casos que envolvem bens móveis
ou pelo registro, nas hipóteses de bens imóveis (DINIZ, Maria Helena. Código...,
2005, p. 448). O julgado a seguir demonstra essa realidade jurídica:
“Civil. Compra e venda. Imóvel. Transcrição. Matéria de prova. I – Ensina a
doutrina que na compra e venda de imóvel a transcrição no registro imobiliário do
título translativo da propriedade apenas completa, ainda que necessariamente, a
operação iniciada com o contrato, ou qualquer outro negócio translativo. O modus
é condicionado pelo titulus. O registro é ato automático, independente de
providências do transmitente. II – Em sede do Especial, inviável qualquer intento
no sentido de reexame de matéria que envolva reavaliação de provas. III –
Recurso não conhecido” (STJ, REsp 5.801/SP, 3.ª Turma, Rel. Min. Waldemar
Zveiter, j. 10.12.1990, DJ 04.02.1991, p. 576).
É interessante apontar, ainda, que a coisa transmitida deve ser corpórea, pois se
for incorpórea não há compra e venda, mas contrato de cessão de direitos. Na visão
clássica e contemporânea, os elementos da compra e venda são os seguintes:
a)
b)
c)
Partes (comprador e vendedor), sendo implícita a vontade livre, o consenso
entre as partes, sem vícios (consensus).
Coisa (res).
Preço (pretium).
Primeiramente, quanto às partes, estas devem ser capazes sob pena de nulidade ou
anulabilidade da compra e venda, o que depende da modalidade de incapacidade.
Nesse sentido, não se pode esquecer das regras especiais de legitimação, como a que