2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

Voltando à análise da retrovenda válida juridicamente, percebe-se que a cláusula
tem o condão de tornar a compra e venda resolúvel. Assim sendo, tecnicamente, tratase
de cláusula resolutiva expressa, porque enseja ao vendedor a possibilidade de
desfazer a venda, operando-se o resgate do bem e a consequente extinção do contrato,
reconduzindo as partes ao estado anterior. Em outras palavras, a propriedade do
comprador, até o prazo de três anos, é resolúvel.
Esse direito de retrato deve ser exercido dentro do prazo máximo de três anos,
podendo ser por prazo inferior desde que as partes convencionem, pois a lei utiliza a
expressão destacada. Porém, não se admite que as partes estipulem um prazo superior,
caso em que será reputado não escrito somente o excesso. Portanto, na última
hipótese, deve ser aplicada a primeira parte do art. 184 do CC, pelo qual “respeitada
a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará
na parte válida, se esta for separável”, prevalecendo os três anos como prazo para o
resgate.
Esse prazo decadencial é improrrogável, ininterrupto e insuscetível de suspensão,
e é contado da data em que se concluiu o contrato.
Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para
exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente (art. 506 do CC). O
dispositivo possibilita o ingresso da ação de resgate, de procedimento comum, antigo
rito ordinário, pela qual o vendedor obtém o domínio do imóvel a seu favor. Essa
ação é constitutiva positiva, o que justifica o prazo decadencial de três anos (critérios
de Agnelo Amorim Filho, publicados na RT 300/7 e na RT 744/725).
Mas, nessa ação de resgate, se verificada a insuficiência do depósito judicial
realizado, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for
integralmente pago o comprador (art. 506, parágrafo único, do CC/2002). O vendedor
tem, desse modo, uma última chance para quitar o preço, à luz da boa-fé objetiva,
havendo a coisa para si.
O direito de resgate ou de retrato poderá ser exercido pelo devedor ou pelos seus
herdeiros e legatários, particularmente em relação a terceiro adquirente (art. 507 do
CC). Está reconhecida, assim, a transmissibilidade causa mortis da cláusula de