2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

obrigação contratada, não possuem eles a mesma natureza, pois o primeiro
constitui um prêmio ou incentivo, enquanto a multa representa uma sanção ou
punição. Por isso, em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa
por impontualidade são válidas, não havendo impedimento a que estejam previstas
no contrato de locação de imóvel, desde que compatibilizadas entre si, nas
respectivas lógicas de incidência antípodas. Nessa ordem de ideias, a
compatibilização dos institutos requer, para a validade do desconto, bônus ou
prêmio por pontualidade, que este, constituindo uma liberalidade do locador,
esteja previsto para ser aplicado apenas no caso de pagamento antes da data do
vencimento normal do aluguel mensal, cumprindo seu objetivo ‘premial’,
representando uma bonificação, um desconto para o pagamento antes do dia do
vencimento. Para pagamento efetuado no dia do vencimento da obrigação,
entretanto, já não poderá incidir o bônus, mas o valor normal do aluguel (valor
cheio), pois, caso contrário, esse ‘valor normal do aluguel’ inexistirá na prática”
(STJ, REsp 832.293/PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 20.08.2015, DJe 28.10.2015).
Com o devido respeito à posição jurisprudencial superior, este autor não se filia à
premissa adotada, pois há sim um bis in idem penalizador nessas hipóteses. Em
complemento, o objetivo do tal abono é disfarçar uma nova multa moratória, cujo
limite está sujeito aos 10% do valor da dívida, conforme previsto no art. 9.º do
Decreto-lei 22.626/1973 (Lei de Usura), norma de ordem pública aplicável às
locações. Por fim, como a locação assume, na grande maioria das vezes, a forma de
contrato de adesão, pode-se cogitar a nulidade da previsão, por força do que consta
do art. 424 do Código Civil.
Ainda sobre o art. 4.º da Lei de Locação, o locatário ficará dispensado da multa
se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou
público, para prestar serviços em localidade diversa daquela informada no início do
contrato, e se notificar, por escrito, o locador com, no mínimo, trinta dias de
antecedência (parágrafo único do art. 4.º). Essa última norma tem um forte caráter
social, mitigando a força obrigatória do contrato. A hipótese, segundo a doutrina, é de
resilição unilateral, ou seja, um direito colocado à disposição do locatário (NERY