2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

o u empresarial, o locatário-autor deverá observar os prazos previstos para o
exercício do seu direito. Dessa forma, não poderá ajuizar ação alguma antes de um
ano do término do contrato, porque o direito ainda não surgiu. A ação assim proposta
deverá ser extinta sem resolução de mérito, por falta de interesse processual, pois
houve desrespeito à adequação (art. 485 do CPC/2015, correspondente ao art. 267,
VI, do CPC/1973).
Do mesmo modo, não caberá mais a discussão da renovatória se a ação for
proposta após os seis meses anteriores ao vencimento do contrato que se pretende
renovar. Em casos tais, a ação será julgada extinta com resolução de mérito, pelo
reconhecimento da decadência (art. 487, inc. II, do CPC/2015, equivalente ao art.
269, inc. IV, do CPC/1973).
Preenchidas essas condições de processamento da ação, passa-se à análise dos
pressupostos processuais atinentes ao rito específico da ação renovatória, que deverá,
além de satisfazer aos requisitos do art. 319 do CPC/2015 (correspondente ao art.
282 do CPC/1973), ter a petição inicial instruída, nos termos do art. 71 da Lei de
Locação, a saber:
a)
b)
c)
Com a prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51 da
Lei de Locação, ou seja, o contrato escrito e cópia do contrato social.
Com a prova do exato cumprimento do contrato em curso, juntando-se os
documentos pertinentes, exceto os decorrentes de prova negativa.
Com a prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e
cujo pagamento lhe incumbia, nos termos da lei ou do contrato. Para o
Superior Tribunal de Justiça, a certidão de parcelamento fiscal é documento
suficiente para suprir essa exigência formal. Nos termos de recente acórdão
da Corte, “a interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III
do art. 71 da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento
fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória
de locação comercial. Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de
falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser
priorizada a tutela do fundo de comércio” (STJ, REsp 1.698.814/SP, 3.ª
Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 26.06.2018, DJe
29.06.2018).