2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

área do imóvel não é simplesmente enunciativa ao contrário do que ocorre na venda
ad corpus, onde um imóvel é vendido como corpo certo e determinado, independente
das medidas especificadas no instrumento, que são apenas enunciativas. Como
exemplo de venda ad mensuram, pode ser citado o caso de compra e venda de um
imóvel por metro quadrado (m 2 ).
No caso de venda por extensão admite-se, em regra, uma variação de área de até
1/20 (um vigésimo), ou seja, 5% (cinco por cento), existindo uma presunção relativa
ou iuris tantum de que tal variação é tolerável pelo comprador. Mas este pode provar
o contrário, requerendo a aplicação das regras relacionadas com esse vício
redibitório especial, nos termos do art. 500 do CC/2002. A ilustrar, do Tribunal
Paulista: “Contrato de compra e venda de terreno com ‘mais ou menos’ 1.250 metros
quadrados. Constatação de que o imóvel possuía metragem inferior. Pedido de
restituição de parte do montante pago. Parcial procedência do pedido” (TJSP,
Apelação 00161472120138260625, São Paulo, 5.ª Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. J. L. Mônaco da Silva, j. 29.03.2017, data de publicação: 31.03.2017).
Assim, se a área não corresponder ao que for pactuado e o imóvel não tiver sido
vendido como coisa certa e discriminada (ainda que não conste de modo expresso que
a venda foi ad corpus – art. 500, § 3.º do CC), havendo uma variação superior ao
tolerável estará presente o vício, podendo o comprador prejudicado exigir:
a)
b)
c)
A complementação da área, por meio da ação ex empto.
O abatimento proporcional no preço, por meio da ação quanti minoris.
A resolução do contrato, com a devolução do que foi pago (ação redibitória).
Havendo má-fé por parte do alienante, esta induz culpa, podendo o
comprador requerer as perdas e danos que o caso concreto indicar, nos
moldes dos arts. 402 a 404 do CC.
Por razões óbvias, para a complementação da área, é necessário que o vendedor
seja proprietário do imóvel vizinho.
Questionamento importante é saber se se trata de opções do comprador, ou se a
ordem acima descrita deve ser seguida. Apesar de o primeiro entendimento ser muito