2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

Dever de informação. Serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Abusividade da cobrança. I – tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel. II – Caso concreto: 2.1. Improcedência do pedido de restituição
da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese
1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III –
Recurso especial parcialmente provido” (STJ, REsp 1.599.511/SP, 2.ª Seção,
Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016).
Como se pode perceber, a Corte Superior aplicou, ainda, o prazo prescricional de
três anos para a repetição de indébito da taxa SATI, por subsunção do art. 206, § 3.º,
inciso IV, do Código Civil, que trata da ação relativa ao enriquecimento sem causa.
O presente autor lamenta o teor das decisões. Entendemos que ambas as taxas são
claramente abusivas, conduzindo ao enriquecimento sem causa das construtoras e dos
corretores. Além disso, a repetição de indébito deveria ser em dobro, para os dois
valores, aplicando-se o art. 42, parágrafo único, do CDC.
Por fim, entendemos que o prazo a ser aplicado é o de dez anos, previsto no art.
205 do Código Civil, por ser mais favorável ao consumidor, em consonância com a
teoria do diálogo das fontes. Cite-se, a esse propósito, que o STJ tem até sumular
estabelecendo que o consumidor tem esse prazo maior para repetir tarifas abusivas,
como as de água e esgoto (Súmula 412). Houve, assim, uma contradição do
julgamento em relação a essa súmula, com o devido respeito.
Atualizando a obra, em 2018, o Superior Tribunal de Justiça ampliou o