2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

que alienou integralmente a sua parcela), apenas com alterações no percentual da
parte ideal daquele que adquiriu a parte de outrem. Inaplicabilidade dos artigos 1.322
do Código Civil e 1.118 do Código de Processo Civil, visto que não instituem
qualquer direito de prelação, mas, tão somente, os critérios a serem adotados em caso
de extinção do condomínio pela alienação da coisa comum. Ademais, tratando-se de
restrição à liberdade de contratar, o instituto em comento – direito de preferência –
deve ser interpretado de forma restritiva. Assim, se a Lei de regência – artigo 504 –
apenas o institui em relação às alienações a estranhos, não cabe ao intérprete,
extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes” (STJ,
REsp 1.137.176/PR, 4.ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 16.02.2016, DJe
24.02.2016).
Também para esclarecer essa importante restrição relacionada com a compra e
venda, é preciso lembrar a seguinte classificação do condomínio:
a)
b)
Condomínio pro indiviso – quando o bem não se encontra dividido no plano
físico ou fático entre os vários proprietários, de modo que cada um apenas
possui parte ou fração ideal. Nesse caso, aplica-se a restrição do art. 504 do
CC.
Condomínio pro diviso – quando apesar de possuírem em condomínio, cada
condômino tem a sua parte delimitada e determinada no plano físico. Nesse
caso, cada condômino pode vender sua parte a terceiro, sem estar obrigado a
oferecê-la aos outros condôminos. É o que ocorre em relação à unidade
autônoma em condomínio edilício, que pode ser vendida a terceiro, sem
qualquer direito de preferência a favor dos demais condôminos. Aqui não se
aplica a restrição do art. 504 do CC.
Pois bem, surge uma primeira dúvida prática, referente à aplicação do art. 504 do
CC. Isso porque, quando da IV Jornada de Direito Civil, José Osório de Azevedo Jr.,
um dos grandes especialistas no tema da compra e venda no Brasil, fez proposta de
enunciado no seguinte sentido: “O preceito do art. 504 do Código Civil aplica-se
tanto às hipóteses de coisa indivisível como às de coisa divisível”. Foram as suas
justificativas: