2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

Destaque-se, conforme se extrai do último do julgado, que pela subsunção do art.
413 do CC/2002 à multa locatícia a sua redução não será obrigatoriamente
proporcional, mas razoável. Nessa linha, estabelece o Enunciado n. 359 CJF/STJ,
também da IV Jornada de Direito Civil, que “a redação do art. 413 do Código Civil
não impõe que a redução da penalidade seja proporcionalmente idêntica ao percentual
adimplido”. Para ilustrar, se o contrato de locação for cumprido pela metade, não
obrigatoriamente a redução da multa será em 50%. Caso o magistrado entenda que o
seu valor ainda é exagerado, reduzirá ainda mais a cláusula penal. Em outras
palavras, vale a razoabilidade e não obrigatoriamente a proporcionalidade.
Superada essa questão controvertida e interessante, por outra via, sendo por prazo
determinado, a locação cessará de pleno direito com o término do prazo estipulado e
independentemente de qualquer notificação ou aviso. Percebe-se, portanto, que a
codificação adota, como regra, a possibilidade de denúncia vazia, ou seja, aquela
sem fundamento em qualquer motivo (art. 573 do CC). A hipótese é de resilição
unilateral, pois a lei reconhece esse direito potestativo de extinguir o contrato à parte
contratual, nos moldes do art. 473, caput, do CC.
Mas, se findo o prazo da locação, e o locatário continuar na posse da coisa
alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a avença sem prazo
determinado, com o mesmo aluguel (art. 574 do CC). Em circunstâncias tais, a
qualquer tempo e desde que vencido o prazo do contrato, poderá ainda o locador
notificar o locatário para restituir a coisa (denúncia vazia) – resilição unilateral.
Não sendo a coisa devolvida, pagará o locatário, enquanto estiver na sua posse, o
aluguel que o locador arbitrar na notificação, respondendo também por eventuais
danos que a coisa venha a sofrer, mesmo em decorrência de caso fortuito (evento
totalmente imprevisível), conforme o art. 575 do CC.
De acordo com o art. 575, parágrafo único, do CC, se o aluguel arbitrado pelo
locador quando da notificação for excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo como
parâmetro o seu intuito de penalidade. Em suma, a fixação do aluguel pelo locador
deve ser pautada pela boa-fé. Mais uma vez, percebe-se a possibilidade de controle
da multa pelo magistrado, havendo um poder e não um dever, ao contrário do que