2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

2002.
O art. 6.º da Lei Locatícia dispõe que o locatário poderá denunciar a locação por
prazo indeterminado a qualquer tempo, mediante aviso por escrito ao locador, com
antecedência mínima de trinta dias. Nesse sentido, nota-se que a Lei 8.245/1991 adota
como regra a denúncia vazia, sem motivos, também a favor do locatário – forma de
resilição unilateral, nos termos do art. 473, caput, do CC.
Ausente esse aviso, o seu parágrafo único determina a imposição de uma
penalidade, qual seja o pagamento do correspondente a um mês de aluguel e encargos,
vigentes quando da resilição. Trata-se de multa compensatória que, eventualmente,
pode ser descontada da caução de até três aluguéis dada pelo locatário para garantir o
contrato. Acredita-se na redução dessa multa, se ela for exagerada, representando
onerosidade excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil em vigor, o que
representa incidência dos efeitos intra partes ou internos do princípio da função
social dos contratos, na linha do Enunciado n. 360 CJF/STJ.
No que concerne ao aluguel, enuncia o art. 17 da LL que é livre a sua convenção,
vedada a sua estipulação em moeda estrangeira, nem vinculado a variação cambial ou
salário mínimo. A vedação de estipulação em moeda estrangeira está de acordo com o
princípio do nominalismo, que pode ser retirado do art. 315 do Código Civil em
vigor.
O aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo na locação por temporada
ou na ausência de garantias locatícias (art. 20 da LL). Os índices e a periodicidade
dos reajustes são os previstos na legislação específica.
Sem prejuízo disso, as partes poderão fixar, de comum acordo, novo valor para o
aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste (art. 18 da LL). Isso pode
ser feito desde que não se configure uma situação de injustiça contratual ou
onerosidade excessiva, o que não pode prevalecer diante dos princípios da boa-fé
objetiva e da função social dos contratos.
Em relação ao art. 18 da Lei da Locação, prescreve o Enunciado n. 16 do extinto
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (2.º TACSP), tribunal que era
competente para apreciar as questões locatícias nesse Estado, que: “O acordo das