2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

introduzida pela Medida Provisória 2.223/2001 e posteriormente convertida em lei
(art. 61 da Lei 10.931/2004).
Pois bem, sendo o locatário preterido no seu direito de preferência, poderá este
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas
do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis
meses contados do registro da compra e venda (art. 33 da Lei 8.245/1991). Mas, para
exigir o bem para si, é necessário que o contrato de locação esteja averbado na
matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes da alienação da coisa imóvel. A
averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que
subscrito também por duas testemunhas (parágrafo único do art. 33 da LL).
A medida judicial prevista para o exercício desse direito é denominada ação de
preferência, seguindo o rito ordinário (CPC/1973) ou o procedimento comum
(CPC/2015). Não se aplicam a essa ação de preferência os preceitos processuais
especiais previstos no art. 58 da Lei de Locação, que serão devidamente estudados.
Há controvérsias quanto à natureza jurídica dessa ação, sendo certo que entendemos
tratar-se de ação adjudicatória, que visa invalidar a negociação feita em desrespeito
ao direito de preferência do locatário, tendo, portanto, natureza constitutiva negativa.
Concorda-se com Sílvio Venosa quando o doutrinador afirma que se trata de exemplo
de obrigação com eficácia real (Direito civil..., 2005, p. 190). Essa afirmação
demonstra os efeitos erga omnes do direito de preferência decorrente de lei, devendo
a ação de preferência ser proposta contra o alienante e o adquirente do imóvel.
Repise-se que, para que o locatário possa haver o imóvel para si, o contrato
deverá estar devidamente registrado, conforme consta expressamente da lei. Porém,
entendemos, assim como parte considerável da jurisprudência, que para que o
locatário pleiteie as perdas e danos o registro é dispensável, pois em casos tais os
efeitos são tão somente pessoais obrigacionais (STJ, REsp 14.905, Rel. Min. Eduardo
Ribeiro, j. 10.12.1991, julgado citado por Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade
Nery, Código Civil... 2004, p. 1.268). Assim também se posiciona Sílvio Venosa, na
obra citada (Direito civil..., 2005, p. 190). Entretanto, é preciso assinalar que alguns
autores, caso de Maria Helena Diniz, concluem que para que o locatário tenha direito