2019-Direito Civil 3 - Fla_vio Tartuce - 2019

to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória
equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art.
416, parágrafo único, do Código Civil”.
Desse modo, a conclusão dos juristas participantes da Jornada foi no sentido de
não ser a norma específica sobre built to suit totalmente excludente do Código Civil.
Vale lembrar que o parágrafo único do art. 416 da codificação material estabelece
que ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor
exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Em outras palavras,
presente a cláusula penal compensatória, o credor deve optar entre a exigência da
multa ou das perdas e danos.
Entretanto, admite-se, por pactuação das partes, uma cláusula de cumulação da
multa com as perdas e danos. Em situações tais, conforme a mesma norma codificada,
a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo
excedente. Essa última cláusula é perfeitamente viável para os contratos de built to
suit, o que contou com o pleno apoio deste autor quando daquele evento de aprovação
do enunciado.
10.3.6
O direito de preferência do locatário
Sem prejuízo do direito de preferência do condômino na venda de coisa comum
(art. 504 do CC) e do vendedor no caso da preempção convencional (arts. 513 a 520
do CC), a Lei de Locação, entre os seus arts. 27 a 33, consagra o direito de
preferência a favor do locatário de imóvel urbano. Como o regime é de proteção do
locatário, qualquer cláusula de renúncia à preferência deve ser tida como nula. Para
tanto, pode ser até invocado o princípio da função social do contrato, no sentido de
que a cláusula de renúncia representa um abuso de direito, sendo ilícita (arts. 166, II,
187 e 421 do CC).
No caso de alienação do imóvel, o locatário terá preferência (preempção ou
prelação legal) para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros (e em especial, quanto ao preço), devendo o locador dar-lhe conhecimento
do negócio mediante notificação judicial, notificação extrajudicial ou outro meio de