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oportunidad de cambiar su financiamiento hipotecario a bancos que les ofrezcan mejores
condiciones de pago. Esta cartera de cambios creció de 10%-20% en 2011, en todo el
mercado de la banca comercial, hace cinco años las tasas estaban a 15%.
Los bancos comerciales en economías en desarrollo son tradicionalmente reticentes a
otorgar prestamos a los clientes de bajos ingresos, reflejando un alto costo de transacción
(Hans-Joachim, 2011).
En México existe un grave problema con los registros de tenencia y escrituración de la
vivienda, 4 de cada 10 viviendas que hay en México o bien los dueños no la habitan y
quienes viven son familias que las rentan, el inmueble está en litigio o no tienen papel que
avale la tenencia del lugar. Es decir, de 28, 513,038 viviendas que conforman el parque
habitacional en el país (último dato disponible del Censo de Población 2010), 9, 900,235 o
son rentadas, prestadas, están intestadas, en litigio o son propias pero aún las pagan. Esta
situación origina desde debilidad en el ordenamiento territorial y deficiente situación del
catastro de la tierra, hasta baja capacidad de recaudación predial por municipios ( Datos de
Sociedad Hipotecaria Federal SHF), organismo dependiente de la Secretaría de Hacienda,
este fenómeno es un freno para inversión en vivienda, pues quienes detentan un título de
propiedad (TP) gastan 28% más para elevar la vida útil de la misma, mientras que los no
propietarios realizan sólo mejoras al inmueble, sin considerar que disponer del TP
incrementa el valor del inmueble 37.1 % promedio, permitiendo que se coticen a mayor
precio. Más aún, los hogares con TP han utilizado sus escrituras para acceder a un
financiamiento ya sea para la compra de bienes del hogar, para la adquisición de un auto o
para acceder a un financiamiento hipotecario.(Cámara Mexicana de la Industria de la
Construcción (CMIC), uno de los principales motivos por el que las casas no están
escrituradas es el costo de los trámites, pues los probables propietarios lo consideran “caro
y no les alcanza”, también la falta de información y accesibilidad para la gestión en notarías
del trámite (no saben cómo hacerlo, los trámites son complicados y costos altos en
promedio 7.4% valor del inmueble por la escrituración, de ese monto, la 6ª parte
corresponde a honorarios del notario. (Evaluación del Impacto del Título de Propiedad
sobre la Inversión de Vivienda en México cofinanciada por SHF con el Banco Mundial). A
diferencia de otros países como Canadá, Estados Unidos, Perú, Holanda, Francia o
Colombia, México tiene una tasa de titulación de vivienda relativamente baja (45%), frente
a un promedio de 61.2% en esas economías, siendo Canadá la que presenta la tasa más alta,
68%. La indefinición jurídica en el sector vivienda en México se traduce en: mayores
costos para los habitantes, los cuales ven limitado el acceso a los mercados de
financiamiento al no poseer la documentación requerida; en consecuencias económicas
sobre el mercado de financiamiento, reduciendo acciones para la compra y mejora de
vivienda; permite la especulación de la demanda, manteniendo la brecha entre demanda
potencial de vivienda y la real.
Modelo de bancos comerciales
En la mayoría de países, los bancos comerciales y las instituciones de ahorro dominan el
otorgamiento de financiamiento a la vivienda. En México, en 1993 nacieron las Sofoles -
Sociedades Financieras de Objeto Limitado-, instituciones de financiamiento especializadas
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