CPC_06_02

Eduardo Talamini e
Felipe Scripes Wladeck
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Artigo 466-B
um contrato preliminar ou pré-contrato (C. Civ., arts. 463 e 464). A hipótese mais
comum na prática consiste no contrato preliminar (ou compromisso ou promessa)
de compra e venda.
II. Possibilidade de exclusão da tutela específica
Desde que as partes não tenham excluído expressamente essa possibilidade
no contrato preliminar nem haja impedimento de ordem material ou prática, a
recusa de uma das partes em firmar o contrato autorizará a outra a pedir a
substituição da declaração de vontade da parte renitente por sentença judicial.
O contrato pode, por exemplo, prever que, em caso de arrependimento de uma
das partes, cabe-lhe apenas indenizar a outra (cláusula de arrependimento, de
que trata o art. 463 do C. Civ.). Nesse caso, diante do descumprimento do précontrato,
caberá apenas ação condenatória ao pagamento das perdas e danos.
III. Exclusão prática ou jurídica da tutela específica
A tutela específica substitutiva da declaração de vontade pode ser també excluída
por imposições de ordem prática ou jurídica. Assim, pode já se haver tornado
impossível a celebração do contrato definitivo – hipótese em que restará a via
indenizatória. Ou ainda a manifestação de vontade definitiva envolveria manifestação
de vontade personalíssima, insubstituível (por exemplo, promessa de casamento).
Também nesse caso, a recusa na emissão da declaração de vontade
definitiva resolve-se em perdas e danos.
IV. Elementos necessários no contrato preliminar
Para que o pré-contrato dê ensejo à sentença substitutiva da manifestação de
vontade, é imprescindível que ele veicule todos os elementos essenciais ao contrato
definitivo. Assim, o compromisso de compra e venda deve indicar claramente
as partes, o preço e o bem adequadamente descrito. Não há como o
órgão jurisdicional criar cláusulas e condições. Cabe-lhe apenas dar efetividade
às já estabelecidas pelas partes. Caso contrário, estaria havendo ofensa à autonomia
da vontade.
V. Registro público como mera condição de eficácia perante terceiros, relativamente
a imóveis
Está superada a Súmula 168 do STF. O registro do compromisso na matrícula
do imóvel é necessário apenas para que passe a valer perante terceiros. Na sua
falta, continuará sendo possível a obtenção da sentença substitutiva em face
do promitente vendedor (STJ, Súmula 239) – mas não em face de terceiros que
adquiram o bem ou sobre ele constituam direitos reais limitados. É assim que se
deve interpretar o paragrafo único do art. 463 do C. Civ.
VI. Desnecessidade de instrumento público
Ainda que o contrato definitivo exija instrumento público, esse é dispensável